敷地権付き区分建物の所有権保存登記の際に表題部所有者に表示の変更がある場合、前提として土地及び建物の所有権登記名義人表示変更登記が必要

2021/04/012022/06/23

敷地権付き区分建物の所有権保存登記の前提としての所有権登記名義人表示変更登記の要否について

敷地権付き区分建物につき不動産登記法第７４条第２項の所有権保存登記を申請する際、表題部所有者に本店・商号等の変更がある場合、下記のとおり取扱いに不統一な事例があるようです。
①前提として土地のみの所有権登記名義人表示変更登記を求められる
②前提として土地及び建物の所有権登記名義人表示変更登記を求められる
③変更証明情報を添付することにより前提登記は不要区分建物の表題部に敷地権の表示の登記がなされ、当該土地に区分建物の敷地権たる旨の登記がなされた後は、区分建物の登記記録をもって敷地利用権の登記が実行されることとなり、所有権保存登記の前提としての表題部所有者の表示変更登記は不要とされている（登記研究２１３－７１）ことより、上記③による取扱いが相当と考えますがいかがでしょうか。

【回答】
②による取扱いが相当である。
なお、建物については、表題部所有者の変更登記となる。

【理由】
不動産登記法第７４条第２項の規定は、表題部所有者から所有権を取得した者を想定しており、本条による登記申請は、実体的には所有権移転の性質を有するものであり、敷地権についても効力が生ずるのであるから、敷地権の登記名義人は、その効力を生ずる敷地権の移転登記義務者に相当し、表示に変更がある場合は、登記名義人の表示変更登記が必要になるため。